Asuntosijoittaminen

Mikä on vuokrattavien asuntojen käyttöaste? Se voi olla yli sata prosenttia! Miten se on mahdollista? Entä, mikä kaikki vaikuttaa siihen, onko asuntosi hyvä sijoitus? Arvonnousun ja vuokratulojen lisäksi etuna voi olla myös omistajan mahdollisuus nauttia ja rentoutua.

Sijoittaisinko Aurinkorannikolle nyt vai heti?

Kiinteistöjen useamman vuoden kestänyt hinnannousu on tehnyt viimeisinä aikoina merkittävän pyrähdyksen, mikä näkyy nyt myös käytettyjen asuntojen hinnoittelussa. Aikaisemmin uusien kohteiden tasainen 4 – 7 % rakennusvaiheesta toiseen kantanut hinnannousu on siis tarttunut myös vanhempiin asuntoihin. Kasvu on jatkunut 2020 Covid  tilanteesta huolimatta. Nyt asuntoihin sijoitetaan ja myöskin ostetaan tarpeeseen, varsinkin paikalliset asunnon hankkijat ja myös sijoittajat ovat liikkeellä.

Myyntimäärät ovat kasvussa ja ulkopuolinen kysyntä kiihtyy, vaikkakin espanjalaiset ovat aina aktiivisesti mukana. Uudiskohteista tyypillisimipä ovat noin 60 m2 ja ylöspäin kahden makuuhuoneen asunnot, joiden myyntihinnat ovat tällä hetkellä alkaen noin 150.000 €. Skandinaavit suosivat uutta arkkitehtuuria, espanjalaisille sekä ”paikallisille” sopii myös perinteinen arkkitehtuuri ja sisustus.

Tarjonta?

Tällä hetkellä tarjolla on uudiskohteissa kerrostaloista rivitaloihin ja villoihin, mutta nyt vuoden 2020 aikana “pientalot” eli neljän – kahdeksan asunnon talokokonaisuudet kokevat uuden tulemisen. Tämä malli on siis risteytys villasta ja rivitalosta ja samalla hintaluokkakin asettuu näiden asuntotyppien välimaastoon. Yhdestä talokohteesta voi valita mieleisensä vaikkapa pääilmansuuntaa ajatellen.

Suomalaiset, kuten muutkin skandinaavit hakevat pääsääntöisesti 60 – 80 m2 asuntoja, joissa on 2-3 makuuhuonetta sekä paikoitus ja hyvät yhteistilat ja -palvelut. Osa asiakaskunnasta haluaa myös kompaktia “kaupunkikotia”, jonne on vaivatonta tulla ja kaupungin palvelut sekä Välimeri ovat kävelymatkan päässä. Pääsääntönä voidaan pitää valoisuutta, helppoutta ja kodikkuutta. Usein asunto ostetaan myös sillä silmällä, että sitä voi vuokrata eteenpäin oman käytön ohessa ja arvonnousua seuraten.
Yleisesti voidaan laskea asuntojen arvonnousulle 7 – 10 % kohteesta riippuen. Asunnon oma käyttö tuo luonnollisesti myös muita kuin rahallisia positiivisia vaikutuksia.

Valinta ja tavoite

Asuntoa valittaessa tulee ottaa huomioon oma tavoite. Se voi olla kombinaatio omasta käytöstä ja asunnon taloudellisista tuotto odotuksista. Paikallinen ilmasto ja vuodenkierto tuovat omaa vivahdettaan vaatimusten täyttämiseen ja talotekniikan huomioonottaminen on monesti oleellista asumisviihtyvyyden kannalta. Asunnot Espanjassa rakennetaan käytännössä joko kodeiksi tai loma-asunnoiksi, joten tämä näkyy tilankäytössä ja varusteluissa, joskin loma-asuntoja voidaan viedä kohti jatkuvan asumisen ja arjen vaatimuksia. Kun käyttö muuttuu jatkuvaksi ja sijaintitoiveet muuttuvat hyvin usein. Asuntosijoittamista kannattaakin näin ollen ajatella yleensä 5 – 10 vuoden tähtäimellä.

Me ammattilaiset tarjoamme kattavat palvelut koko kiinteistösijoituksen ja kiinteistön hallinnan elinkaaren ajaksi.

Ja mitä se kaikki maksaa, hankintahinnan lisäksi?

Asunnon hankinnan kulut voidaan jakaa karkeasti ostohintaan, oston toteuttamisen kuluihin ja viranomaismaksuihin kuten varainsiirtoveroon ja rekisteröintikuluihin. Asunnon ostohinnan päälle tulee 8 – 10 % varainsiirtovero ja pieniä rekisteröintimaksuja, ja noin 1.500 euroa menee lakimiehen tai asiainhoitajan palveluihin kaupan toteuttamisessa. Kaikki kaupat ovat Espanjassa kiinteistökauppoja ja ne toteutetaan notaarilla, joka vahvistaa kaupan ja todentaa, että kaikki osapuolet ovat ymmärtäneet kaupan kohteen oikein ja samalla varmistetaan, että kiinteistö myydään velattomana.

Kiinteistömarkkinoiden tulevaisuus näyttää vilkkaalta. Päätään nostava trendi on ollut ja jatkuu erilaisten etätyö- ja etätoimistojen lisääntyminen alueella – nämä keskittyvät kaupunkikeskuksiin ja liikuttavat nuoria aikuisia ja perheitä. Tätä kautta alueen palvelut koko ikäjakaumalle muuttuvat ja tukevat jakauman tasoittumista ja jopa selkeää investointihalukkuuden kasvua asunnoissa, palvelukiinteistöissä ja oheispalveluissa, jotka tarjoavat työpaikkoja ja yritysten perustamis mahdollisuuksia.

Edelleenvuokraus?

Hyvistä vuokrakohteista on aina suorastaan pulaa. Hyvien kohteiden kysyntä ylittää tarjonnan – tulijoita riittää. Aiemmin kesäkuukaudet olivat hiljaisempia, mutta nykyään suomalaiset ja muut eurooppalaiset ovat löytäneet alueen myös kesälomakohteena.

Mikä on asuntojen käyttöaste?

Se voi olla yli sata prosenttia! Miten se on mahdollista? Jos käyttöaste lasketaan euroina eikä päivinä; 100 % olisi 12 kertaa kuukausivuokra. Jos asuntoa vuokrataan paljon kesäaikaan lyhyillä, esim. viikon sopimuksilla, vuokratulot ovat enemmän kuin 12 kuukausivuokraa. Lomakauden aikana viikkohinta voi hyvinkin olla sama kuin talvikauden pitkän sopimuksen kuukausihinta. Hyvän asunnon käyttöaste perinteiseen tapaan päivinä laskettuna on 80 – 100 %.

Paljonko sijoitukselleen voi saada tuottoa?

Jos asuntoa vuokrataan ympärivuotisesti, tuotto voi olla 6 – 8 % vuodessa. Loma ja lyhyt aikaisessa vuokrauksessa onnistuneen markkinoinnin kanssa 10 – 15% ja jopa enemmän.

Asunnosta koituu kuluja, ja verojakin on maksettava?

Yhtiövastike tai lähinnä sitä vastaava asukasyhdistyksen maksu on suhteellisen alhainen. Vuosimaksut ovat muutaman sadan euron luokkaa, joissain kohteissa niitä ei ole ollenkaan. Maksun suuruus riippuu yhteisten alueiden laadusta ja määrästä. Jos alueella on hienot yhteiset tilat lämmitettyine uima-altaineen, vuosimaksu voi olla jopa yli 1.000 €.

Kunnallisen kiinteistöveron suuruus määräytyy asunnon verotusarvon mukaan ja se on noin 100 – 200 € vuodessa. Lisäksi tulee tietysti mahdolliset vakuutusmaksut kiinteistölle ja irtaimistolla sekä jätemaksu. Jätemaksu vaihtelee alueittain 20 – 40 € välillä. Vuokralaiset maksavat toki vedestä ja sähköstä.

Espanjassa pääomatulon vero on 19 %. Vähennyksiksi kelpaa kaikki suoraan vuokraustoimintaan liittyvä, mutta tässä voi tulla eteen tulkintakysymyksiä. Esimerkiksi kiinteistön perusparannus ei kelpaa vähennyksiin, mutta normaalit korjaukset ja rikkoutuneiden varusteiden korvaamiset kelpaavat. Verotus riippuu tietysti myös sijoittajan statuksesta. Tähän suosittelemme käyttämään asiantuntijaa.

Millainen on hyvä vuokra-asunto tai sijoituskohde?

Kaikki vaikuttaa. Suuri merkitys on tietysti koolla ja sijainnilla, mutta asiat kuten pihan tai parvekkeen ilmansuunnat, sisustus ja varustelutaso ovat asioita, joihin kiinnitetään huomiota eri vaihtoehtoja vertaillessa.

Miltä tulevaisuus näyttää vuokra-asuntomarkkinoilla?

Aurinkorannikolla kysyntä on ollut kasvussa viime vuosina ja jatkuu 2020 tilanteesta huolimatta. Kysyntä on jo nyt taas selvästi kasvanut, mikä houkuttelee tulijoita sekä sijoittajia. Varsinkin sijoittajat ovat nyt liikkeellä.